Skälig hyra bostadsrätt – räkna ut rätt hyra

Ska du hyra ut din bostadsrätt i andra hand? Då gäller privatuthyrningslagen — och sedan den nya lagen trädde i kraft den 1 juli 2026 har du större frihet att sätta hyran än tidigare. Men "större frihet" betyder inte fritt fram. Hyran får inte vara väsentligt högre än vad jämförbara bostäder hyrs ut för i andra hand. Det är den nya måttstocken.

Den här guiden visar hur du sätter en hyra som är marknadsmässig och håller enligt de nya reglerna — och hur du använder dina egna kostnader som en rimlighetskontroll.

Det viktigaste i korthet:

• Ny norm sedan 1 juli 2026: hyran jämförs med andra privatuthyrningar, inte längre enbart dina kostnader
• Hyran får inte vara väsentligt högre än för jämförbara bostäder
• Dina egna kostnader (avgift, kapitalkostnad) är fortfarande en bra rimlighetskontroll
• Möbeltillägg på 10–15% är vanligt vid möblerad uthyrning
• Är hyran för hög kan hyresgästen begära prövning hos hyresnämnden

Så fungerar hyressättningen enligt nya lagen

Tidigare räknades den skäliga hyran för en bostadsrätt fram från dina egna kostnader — en kapitalkostnad på bostadens värde plus driftkostnader. Med den nya privatuthyrningslagen har utgångspunkten flyttats.

Nu är huvudregeln att hyran ska ligga i nivå med vad jämförbara privatuthyrningar kostar. Med jämförbara menas bostäder av liknande storlek, standard och läge som hyrs ut i andra hand på samma ort. Hyran får vara marknadsmässig, men inte väsentligt högre än för sådana jämförbara bostäder. Är den det, kan hyresgästen begära att hyran prövas.

Det innebär i praktiken två saker:

1. Marknadsläget spelar nu större roll. I en stad där andrahandshyrorna är höga får du ta ut mer än vad dina egna kostnader ensamma skulle motivera.
2. Ett tak finns kvar. Du kan inte sätta vilken hyra som helst — skyddet mot oskäliga hyror är kvar, men mäts mot marknaden i stället för mot din kostnadsbild.

Räkna ut en marknadsmässig hyra

Använd kalkylatorn nedan för att få ett riktvärde. Den utgår från genomsnittliga andrahandshyror för din stad och bostadens storlek, och lägger till ett möbeltillägg om du hyr ut möblerat. Fyll också gärna i dina egna kostnader — då ser du både vad marknaden ligger på och vad bostaden faktiskt kostar dig, vilket är en bra rimlighetskontroll.

Dina egna kostnader – fortfarande en bra kontroll

Även om dina kostnader inte längre är lagens måttstock är de fortfarande värdefulla att känna till. De visar var din nedre gräns går — den nivå där uthyrningen börjar gå med förlust — och fungerar som en rimlighetskontroll mot marknadshyran.

Kapitalkostnad = bostadens marknadsvärde × en avkastningsränta (ofta 3–5% per år) ÷ 12. Den beräknas på hela marknadsvärdet oavsett om bostaden är belånad, och amortering räknas inte in eftersom det är sparande, inte en kostnad.

Driftkostnader = månadsavgift till föreningen + el + bredband + eventuella övriga faktiska kostnader.

Om marknadshyran för din stad ligger klart över dina kostnader har du en sund marginal. Ligger den under kan det bli svårt att få uthyrningen att gå ihop — men tänk på att det är marknadsnivån, inte din kostnad, som avgör vad du får ta ut enligt nya lagen.

Möbeltillägg vid möblerad uthyrning

Hyr du ut möblerat får du göra ett skäligt tillägg. Det finns ingen fast lagstadgad procentsats för bostadsrätter, men 10–15% på hyran är ett vanligt riktmärke om möblerna har ett faktiskt bruksvärde för hyresgästen.

Du får hyra ut upp till två bostäder

En nyhet i den nya lagen är att du kan hyra ut upp till två bostäder samtidigt och fortfarande omfattas av privatuthyrningslagen. Tidigare gällde lagen som huvudregel bara en bostad. Hyr du ut fler än två kan hyreslagen bli tillämplig på de övriga, med striktare hyressättning som följd.

Vad händer om hyran är för hög?

Om hyresgästen anser att hyran är väsentligt högre än för jämförbara bostäder kan frågan prövas av hyresnämnden. Bedöms hyran som för hög kan den sättas ned. Det är därför klokt att landa rätt från början — en tvist tar tid och skadar relationen med hyresgästen.

Ett bra sätt att skydda dig är att dokumentera hur du kommit fram till hyran: vilka jämförbara bostäder du tittat på, storlek, läge och skick. Då kan du visa att hyran är marknadsmässig om den ifrågasätts.

Checklista innan du sätter hyran

1. Kolla vad jämförbara bostäder hyrs ut för i din stad (storlek, läge, skick)
2. Använd kalkylatorn för att få ett riktvärde för marknadshyran
3. Räkna ut dina egna kostnader som rimlighetskontroll
4. Lägg till möbeltillägg om du hyr ut möblerat
5. Se till att du har styrelsens tillstånd för andrahandsuthyrning
6. Dokumentera hur du satt hyran, och skriv in den tydligt i andrahandskontraktet

Vanliga frågor om skälig hyra för bostadsrätt

Hur sätter man skälig hyra för en bostadsrätt? Sedan 1 juli 2026 ska hyran ligga i nivå med jämförbara privatuthyrningar på orten och får inte vara väsentligt högre. Dina egna kostnader (kapitalkostnad + drift) är en bra rimlighetskontroll men inte längre lagens tak.

Får man ta marknadshyra för en bostadsrätt? Du får sätta en marknadsmässig hyra i nivå med jämförbara bostäder, men den får inte vara väsentligt högre än dessa. Det är alltså friare än förr, men inte helt fritt.

Vad är kapitalkostnad vid uthyrning av bostadsrätt? Avkastningen på bostadens marknadsvärde (marknadsvärde × 3–5% ÷ 12). Efter lagändringen är den en rimlighetskontroll snarare än lagens tak.

Hur många bostäder får man hyra ut? Upp till två samtidigt inom privatuthyrningslagen. Tidigare gällde lagen som huvudregel bara en bostad.

Vad händer om hyran är för hög? Hyresgästen kan begära prövning hos hyresnämnden, som kan sätta ned hyran om den är väsentligt högre än för jämförbara bostäder.

Vad är skillnaden mot skälig hyra för hyresrätt? Hyresrätt: taket är din egen förstahandshyra (bruksvärdesprincipen). Bostadsrätt: hyran jämförs med andra privatuthyrningar på marknaden — friare, men med skydd mot oskäliga hyror.

Källor

Hyresnämnden
Kap. 12 Paragraf §19 & §55 av Hyreslagen
Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad