Hyra ut bostadsrätt – regler, tillstånd och skälig hyra

Att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand är ett smart sätt att finansiera ett dubbelt boende, testa livet på en ny ort eller täcka kostnader under en period du inte bor i lägenheten. Men det kräver rätt tillstånd, rätt kontrakt och rätt hyressättning. Den 1 juli 2026 kom dessutom en ny privatuthyrningslag som gör det enklare att hyra ut och ger friare hyressättning.

Den här guiden går igenom allt du behöver veta — från ansökan om styrelsens tillstånd till hur du sätter en skälig hyra enligt de nya reglerna.

Det viktigaste i korthet

• Du måste ha styrelsens tillstånd för att hyra ut din bostadsrätt i andra hand.
• Om styrelsen nekar utan giltigt skäl kan du vända dig till Hyresnämnden.
• Hyresgästen har inget besittningsskydd vid uthyrning av bostadsrätt.
• Med nya lagen kan föreningen inte neka en förlängning enbart för att bostaden redan varit uthyrd.
• Hyran sätts friare, men får inte vara väsentligt högre än för jämförbara privatuthyrningar.
• Har du inneboende (bor kvar själv) behöver du inget tillstånd alls.

1. Ansök om tillstånd från styrelsen

Enligt Bostadsrättslagen (7 kap. 10 §) krävs styrelsens skriftliga samtycke för att hyra ut din bostadsrätt i andra hand. Utan tillstånd riskerar du att förlora din bostadsrätt.

Så skickar du ansökan: Ansökan ska vara skriftlig och bör innehålla skälen för uthyrningen, vem du tänker hyra ut till, hur länge och vilken hyra du planerar att ta. Ju mer konkret ansökan är, desto enklare för styrelsen att fatta beslut.

Avgift för uthyrning: Föreningen har rätt att ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse om det står i stadgarna. Avgiften får uppgå till högst 10 % av prisbasbeloppet per år (ca 5 250 kr år 2026), reglerat i Bostadsrättslagen 7 kap. 9 §.

Homii-tips: Spara alltid styrelsens svar skriftligt. Om tillståndet är muntligt — be om det skriftligt. Det skyddar dig om det uppstår en tvist senare.

2. Giltiga skäl som styrelsen (och Hyresnämnden) godtar

Sedan lagändringen 2014 räcker det att du har "skäl" för uthyrningen — du behöver inte längre ett "beaktansvärt skäl". Hyresnämnden är generös i sin bedömning och godtar typiskt sett:

Provbo med sambo — godtas normalt i upp till ett år.

Arbete eller studier på annan ort — kräver att avståndet är betydande, normalt mer än 1,5 timmes pendling enkel väg.

Sjukdom eller rehabilitering — om du behöver vård på annan plats under en period.

Militärtjänst — godtas alltid.

Det godtas inte: Köp av bostadsrätt i spekulationssyfte accepteras normalt inte som skäl. Detsamma gäller om du vill hyra ut permanent utan att ha för avsikt att flytta tillbaka.

3. Enklare att förlänga med nya lagen

En viktig förändring med den nya privatuthyrningslagen gäller förlängning. Tidigare kunde en förening neka fortsatt uthyrning med hänvisning till att bostaden redan varit uthyrd en tid. Från 1 juli 2026 kan föreningen inte längre neka en förlängning enbart på den grunden.

En tidigare uthyrning ska bara vägas in om den skett i betydande omfattning, och då avses lång tid — i storleksordningen flera år. En förutsättning är att det ursprungliga skälet för uthyrningen fortfarande finns kvar. Det innebär i praktiken att det blivit tryggare att räkna med att kunna förlänga en pågående uthyrning.

4. Vad händer om styrelsen nekar?

Om styrelsen säger nej har du rätt att få ärendet prövat av Hyresnämnden (Bostadsrättslagen 7 kap. 11 §). Hyresnämnden fungerar som medlare och domstol — ansökan är gratis och processen relativt snabb.

Om dina skäl är giltiga ger Hyresnämnden dig tillstånd, och styrelsen måste rätta sig efter beslutet. Det är viktigt att känna till att en styrelse inte kan neka godtyckligt — de måste ha sakliga skäl.

5. Inneboende kräver inget tillstånd

Om du inte hyr ut lägenheten för självständigt bruk utan bara hyr ut ett rum medan du själv bor kvar gäller reglerna för inneboende. Enligt Bostadsrättslagen 7 kap. 8 § får du ha inneboende utan styrelsens tillstånd, förutsatt att det inte medför men för föreningen eller andra medlemmar.

Det gör inneboende till ett smidigare och snabbare alternativ — ingen ansökan, inget väntetid.

Läs mer: Att ha inneboende – guide till trygg uthyrning

6. Skälig hyra för bostadsrätt – så sätter du den

När du hyr ut din bostadsrätt gäller privatuthyrningslagen. Med den nya lagen från 1 juli 2026 får du och hyresgästen större frihet att komma överens om hyran än tidigare.

Utgångspunkten är inte längre enbart dina egna kostnader, utan vad jämförbara privatuthyrningar hyrs ut för. Hyran får dock inte vara väsentligt högre än för jämförbara bostäder — då kan hyresgästen begära att den prövas av hyresnämnden. Ett skydd mot oskäliga hyror finns alltså kvar, även om utrymmet att sätta hyran är större än förr.

Så hittar du rätt nivå: Jämför med vad liknande bostäder i samma område hyrs ut för i andra hand. Ta hänsyn till storlek, skick, läge och om bostaden hyrs ut möblerad. En kalkylator kan användas som riktmärke för att landa på en rimlig nivå, men den avgörande frågan enligt nya lagen är hur din hyra förhåller sig till jämförbara uthyrningar.

Prova Homiis hyreskalkylator för bostadsrätt — uppskatta dina kostnader och få en bättre bild över vilken hyra du ska ta under en minut.

7. Du får hyra ut upp till två bostäder

En annan nyhet i den nya lagen är att du kan hyra ut upp till två bostäder samtidigt och fortfarande omfattas av privatuthyrningslagen. Tidigare gällde lagen som huvudregel bara en bostad. Hyr du ut fler än två kan hyreslagen bli tillämplig på de övriga, med striktare regler som följd.

8. Hyra ut bostadsrätt till närstående eller företag

Till närstående: Det är tillåtet att hyra ut sin bostadsrätt till familjemedlemmar eller nära vänner, men styrelsens tillstånd krävs precis som vanligt. Privatuthyrningslagens regler gäller — hyran ska vara skälig och baseras på kapitalkostnad och driftkostnader.

Till ett företag: Det är möjligt men kräver styrelsens tillstånd. Tänk på att privatuthyrningslagens regler om hyressättning och besittningsskydd inte gäller vid uthyrning till juridiska personer — då regleras avtalet av hyreslagen, vilket ger hyresgästen starkare skydd.

9. Besittningsskydd vid uthyrning av bostadsrätt

Vid uthyrning av bostadsrätt enligt privatuthyrningslagen har hyresgästen inget besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen måste flytta vid avtalstidens slut eller efter uppsägningstidens utgång, utan rätt till förlängning.

Uppsägningstider enligt privatuthyrningslagen:

• Hyresgästen: 1 månads uppsägningstid
• Du som hyresvärd: 3 månaders uppsägningstid

Det är en viktig trygghet för dig som ägare — du kan alltid flytta tillbaka till din lägenhet.

Läs mer: Besittningsskydd vid andrahandsuthyrning – allt du behöver veta

Checklista innan du hyr ut din bostadsrätt

1. Ansök skriftligt om styrelsens tillstånd
2. Spara svaret skriftligt
3. Räkna ut skälig hyra via kalkylatorn
4. Upprätta ett korrekt hyresavtal med BankID-signering
5. Gör en gemensam inflyttningsgenomgång och fotografera bostadens skick
6. Kräv att hyresgästen tecknar hemförsäkring

Vanliga frågor om att hyra ut bostadsrätt

Måste man ha tillstånd för att hyra ut sin bostadsrätt? Ja, alltid. Styrelsens skriftliga samtycke krävs enligt bostadsrättslagen 7 kap. 10 §. Utan tillstånd riskerar du att förlora din bostadsrätt.

Vad räknas som giltiga skäl för att hyra ut bostadsrätt? Provbo med sambo (upp till 1 år), arbete eller studier på annan ort (mer än 1,5 timmes pendling), sjukdom eller rehabilitering på annan ort samt militärtjänst. Spekulationsköp godtas inte.

Hur sätter man skälig hyra för en bostadsrätt? Med nya lagen (från 1 juli 2026) ska hyran vara i nivå med jämförbara privatuthyrningar och får inte vara väsentligt högre. En kalkylator kan ge ett riktvärde.

Hur många bostäder får man hyra ut? Upp till två samtidigt inom privatuthyrningslagen. Tidigare gällde lagen som huvudregel bara en bostad.

Har hyresgästen besittningsskydd? Nej, som huvudregel inte vid uthyrning av bostadsrätt enligt privatuthyrningslagen. Hyresgästen ska flytta vid avtalets slut.

Hur lång är uppsägningstiden? Hyresgästen har 1 månads uppsägningstid, du som hyresvärd har 3 månader.

Vad händer om styrelsen nekar? Du kan ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Om dina skäl är giltiga ger de dig tillstånd — styrelsen måste rätta sig efter beslutet. Med nya lagen kan föreningen dessutom inte neka en förlängning enbart för att bostaden redan varit uthyrd.

Kan jag hyra ut till ett företag? Ja, men kräver styrelsens tillstånd. Tänk på att hyreslagen gäller vid uthyrning till juridiska personer, vilket ger hyresgästen starkare skydd än privatuthyrningslagen.

Hur länge får man hyra ut sin bostadsrätt? Det finns ingen lagstadgad maxgräns, men tillståndet gäller den period styrelsen godkänner. Med nya lagen har det blivit svårare för föreningen att neka en förlängning enbart för att bostaden redan varit uthyrd.