Privatuthyrningslagen – vad säger lagen om uthyrning av bostad?

Privatuthyrningslagen är den lag som ger dig som äger en bostadsrätt eller villa rätten att hyra ut på friare villkor än vad som gäller för en hyresrätt. Den 1 juli 2026 ersattes den tidigare lagen av en ny privatuthyrningslag som gör det ännu enklare att hyra ut — med större frihet att sätta hyran, möjlighet att hyra ut fler bostäder och utökade möjligheter att hyra ut en bostadsrätt under längre tid. Det är en av de viktigaste lagarna att känna till som uthyrare på den svenska bostadsmarknaden.

Den här guiden förklarar vad privatuthyrningslagen innebär i praktiken efter lagändringen, när den gäller och hur den skiljer sig från hyreslagen.

Det viktigaste i korthet:

• Gäller för bostadsrätter och villor som ägaren hyr ut
• Gäller inte för andrahandsuthyrning av hyresrätt
• Friare hyressättning — men med skydd mot oskäliga hyror (nivån bedöms mot jämförbara privatuthyrningar)
• Upp till två bostäder kan hyras ut samtidigt inom lagen
• Enklare att hyra ut bostadsrätt längre — en tidigare uthyrning ensam räcker inte längre för att neka förlängning
• Uppsägningstid: 1 månad för hyresgästen, 3 månader för hyresvärden

Vad är privatuthyrningslagen?

Privatuthyrningslagen reglerar situationen när en privatperson hyr ut en bostad hen själv äger — en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet — till en annan privatperson för att bo i. Den 1 juli 2026 trädde en ny privatuthyrningslag i kraft som ersätter den tidigare lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad.

Syftet med den nya lagen är detsamma som tidigare — att göra det enklare och tryggare för privatpersoner att hyra ut sin bostad — men reglerna har breddats. Det har blivit lättare att hyra ut, man får hyra ut fler bostäder än förr, och parterna får större frihet att komma överens om hyran. Samtidigt finns skyddet mot oskäliga hyror kvar, om än i ny form.

Lagen är ett komplement till hyreslagen (Jordabalken) och gäller specifikt för den som hyr ut en ägd bostad till en privatperson för bostadsändamål.

När gäller privatuthyrningslagen?

Privatuthyrningslagen gäller när dessa villkor är uppfyllda:

Du är en fysisk person — inte ett företag eller en juridisk person.

Du hyr ut en bostad du äger — bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet. Inte en hyresrätt du i sin tur hyr av någon annan.

Bostaden hyrs ut för bostadsändamål — till en privatperson som ska bo där, inte till ett företag.

Du hyr ut högst två bostäder. Detta är en av nyheterna i den nya lagen. Tidigare gällde lagen som huvudregel bara en enda bostad. Från och med 1 juli 2026 kan du hyra ut upp till två bostäder samtidigt och fortfarande omfattas av privatuthyrningslagen. Hyr du ut fler än så kan hyreslagen bli tillämplig på de övriga, med hårdare regler som följd.

Vad gäller privatuthyrningslagen inte för?

Det är lika viktigt att veta när lagen inte gäller:

Andrahandsuthyrning av hyresrätt — hyr du ut en hyresrätt du själv hyr gäller hyreslagen (Jordabalken) med bruksvärdesprincipen och striktare hyressättning. Den nya, friare hyressättningen gäller alltså inte för hyresrätter.

Uthyrning till företag — hyr du ut till en juridisk person gäller hyreslagen.

Inneboende — att ha en inneboende regleras inte på samma sätt, eftersom du själv bor kvar i bostaden. Se avsnittet om gränsen mellan inneboende och andrahandsuthyrning nedan.

Hyressättning enligt nya privatuthyrningslagen

Det här är den förändring som fått mest uppmärksamhet — och den som oftast missförstås. Rubriker om "fri hyressättning" ger en förenklad bild. Lagen ger friare hyressättning, inte fri.

Tidigare beräknades den skäliga hyran för en bostadsrätt utifrån uthyrarens egna kostnader — en kapitalkostnad (avkastningsränta på bostadens värde) plus driftkostnader. Med den nya lagen får parterna i stället större frihet att själva avtala om hyran.

Men det finns fortfarande ett skydd för hyresgästen: om hyran är väsentligt högre än hyran för jämförbara privatuthyrningar kan hyresgästen begära att den prövas. Utgångspunkten har alltså flyttats från "uthyrarens kostnader" till "vad jämförbara bostäder faktiskt hyrs ut för". Något helt fritt marknadsläge råder inte — en oskäligt hög hyra kan fortfarande justeras.

För dig som ska hyra ut betyder det mer flexibilitet, men också ett ansvar att landa på en nivå som är marknadsmässig och som du kan motivera. Ett bra sätt att hitta rätt nivå är att jämföra med vad liknande bostäder i området hyrs ut för, och att använda en kalkylator som riktmärke.

Läs mer: Skälig hyra för bostadsrätt – räkna ut rätt hyra

Enklare att hyra ut bostadsrätt under längre tid

En konkret förbättring för bostadsrättshavare gäller möjligheten att förlänga en uthyrning. Tidigare kunde en bostadsrättsförening neka fortsatt uthyrning med hänvisning till att lägenheten redan varit uthyrd under en tid.

Med de nya reglerna kan föreningen inte längre neka en förlängning enbart på den grunden. Att lägenheten tidigare varit uthyrd ska bara vägas in om uthyrningen skett i betydande omfattning — och då avses lång tid, i storleksordningen flera år. En förutsättning är dock att det ursprungliga skälet för uthyrningen fortfarande finns kvar.

Viktigt: detta betyder inte att tillståndskravet försvunnit. Du behöver fortfarande giltiga skäl för att hyra ut, och styrelsens samtycke — eller tillstånd från hyresnämnden om styrelsen säger nej. Läs mer: Hyra ut bostadsrätt – regler och tillstånd

Gränsen mellan inneboende och andrahandsuthyrning

Skillnaden mellan att ha en inneboende och att hyra ut i andra hand är viktig, eftersom andrahandsuthyrning kräver tillstånd medan en inneboende normalt inte gör det. Den nya lagen förtydligar gränsen.

Bor du själv kvar i bostaden och delar den med någon räknas det normalt som en inneboende. Bor du däremot inte där i någon större utsträckning betraktas det som andrahandsuthyrning. Som riktmärke anges att du behöver använda bostaden i ungefär 80–100 dagar om året, eller 2–3 dagar i veckan, för att det ska räknas som att du bor där i beaktansvärd utsträckning. Understiger du det ses upplåtelsen som självständigt brukande — det vill säga andrahandsuthyrning, som kräver tillstånd.

Besittningsskydd enligt privatuthyrningslagen

En central egenskap hos privatuthyrningslagen är att hyresgästen inte får besittningsskydd på samma sätt som vid uthyrning av en hyresrätt. Hyresgästen ska som huvudregel flytta vid avtalstidens slut eller efter att uppsägningstiden löpt ut, och du som ägare kan flytta tillbaka till din bostad.

Detta skiljer sig från andrahandsuthyrning av en hyresrätt, där besittningsskydd kan uppstå efter två år om det inte avtalas bort skriftligen.

Läs mer: Besittningsskydd vid andrahandsuthyrning

Uppsägningstid enligt privatuthyrningslagen

Privatuthyrningslagen reglerar också uppsägningstiderna och de är tvingande — parterna kan inte avtala bort dem till hyresgästens nackdel:

Hyresgästen: Alltid rätt till 1 månads uppsägningstid, oavsett vad kontraktet säger.

Hyresvärden: Alltid 3 månaders uppsägningstid.

Parterna kan avtala om längre uppsägningstider, men aldrig kortare till hyresgästens nackdel.

Läs mer: Uppsägningstid andrahand och inneboende 2026

Gäller de nya reglerna för avtal som redan finns?

De nya reglerna gäller för hyresavtal som signeras från och med den 1 juli 2026. Har du ett andrahandsavtal som ingicks före detta datum fortsätter de tidigare reglerna normalt att gälla för det avtalet. Ska du teckna ett nytt avtal eller förlänga är det de nya reglerna som blir aktuella.

Privatuthyrningslagen vs hyreslagen — de viktigaste skillnaderna

Vad den nya lagen betyder i praktiken

Sammantaget ger den nya privatuthyrningslagen dig som vill hyra ut större frihet: du kan hyra ut fler bostäder, under längre perioder, och med mer utrymme att själv sätta hyran. Men friheten följs av ansvar. Den friare hyressättningen är inte en inbjudan att ta vilken hyra som helst — skyddet mot oskäliga hyror finns kvar, och en hyra som ligger väsentligt över jämförbara bostäder kan prövas och justeras.

Med ett regelverk som ger mer avtalsfrihet blir det tydliga, skriftliga kontraktet ännu viktigare. Det är där villkoren för hyra, uppsägningstid och ansvar fastställs, och det är dit man vänder sig om en tvist skulle uppstå.

Vanliga frågor om privatuthyrningslagen

Vad är privatuthyrningslagen? Den lag som reglerar när en privatperson hyr ut en ägd bostad — bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet — till en annan privatperson. En ny privatuthyrningslag gäller från 1 juli 2026 och ger friare hyressättning, möjlighet att hyra ut upp till två bostäder och utökade möjligheter att hyra ut bostadsrätt under längre tid.

När börjar nya privatuthyrningslagen gälla? Den 1 juli 2026, för avtal som signeras från och med det datumet. Avtal ingångna före dess omfattas normalt av de tidigare reglerna.

Innebär nya lagen fri hyressättning? Nej, friare men inte fri. Parterna får större frihet att komma överens om hyran, men hyresgästen kan begära prövning om hyran är väsentligt högre än hyran för jämförbara privatuthyrningar.

Hur många bostäder får man hyra ut? Upp till två samtidigt inom privatuthyrningslagen. Tidigare gällde lagen som huvudregel bara en bostad.

Gäller privatuthyrningslagen för hyresrätt? Nej. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller hyreslagen med bruksvärdesprincipen.

Behöver man tillstånd för att hyra ut bostadsrätt? Ja. Giltiga skäl och styrelsens samtycke krävs fortfarande, eller tillstånd från hyresnämnden. Det nya är att en tidigare uthyrning inte längre ensam kan stoppa en förlängning.

Vad är skillnaden mellan inneboende och andrahandsuthyrning? Bor du kvar och delar bostaden räknas det normalt som inneboende (inget tillstånd). Bor du där mindre än ungefär 80–100 dagar om året eller 2–3 dagar i veckan räknas det som andrahandsuthyrning, som kräver tillstånd.

Vad är uppsägningstiden? 1 månad för hyresgästen, 3 månader för hyresvärden. Kan förlängas men inte förkortas till hyresgästens nackdel.

Den här artikeln är en översiktlig genomgång och utgör inte juridisk rådgivning. Vid frågor om din specifika situation, kontakta en jurist specialiserad på hyresrätt.